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超低金利政策が終了し金利のある時代へ突入しました。
当初懸念されていたような急激な変化は見られないものの、日本だけでなく他国の情勢を見ると、経済は非常に不安定で、まさにいつ何が起きてもおかしくない状況に陥っています。
手堅く固定金利がいいのか、変動金利が良いのか、住宅ローンの選択に頭を悩ませている方も多いかと思います。
住宅ローンは金融商品です。
せっかく金融面に関心が向いているのですから、住宅の資産価値にも目を向けることをお勧めします。
今回は皆さんが思ったよりも重要な資金計画についてご説明します。
■資金計画がないまま住宅購入を進める人が結構います
家を買おうと思ったら皆さんはまず何を行うでしょうか。
多くの方がポータルサイトで物件広告を見始めると回答されると思います。
気になる物件が見つかって、不動産会社へコンタクトを取って、実際に物件を見に行きます。
物件が気に入ったら買付申込を入れて、売買契約を締結し、住宅ローンの本審査を行います。
大まかな物件購入の流れを書きましたが、大きな問題があります。
物件先行の住宅購入では、その物件代金を支払う能力があるかどうかだけを判定することになるので、ご自身にとって最適な購入金額なのかどうかの検討ができないからです。
この「買うことができるかどうかだけ」の判断が非常に危険です。
何故なら「買いたい」という想いは、時として理性的な判断をも上回ってしまうからです。
今年になってよく目にするようになったペアローンのニュースが最たる例です。
一人では手が届かない物件でもご夫婦二人の収入を合わせれば手が届きます。
成し遂げたいことがあって問題が発生した場合、その状況を鵜呑みにするのではなく、解決策を見出そうとします。
ご夫婦で収入を合わせて借入可能額を挙げるというのは解決策の一つです。
十分検討した上でのペアローンはメリットもあるので問題ないのですが、「買いたい」が先行したペアローンは非常に危険です。
まさに身の丈に合わない住宅購入そのものだからです。
ペアローンの例は極端かもしれませんが、物件を買えるかどうかだけの判断は同じ性質のものだとご理解ください。
そして住宅購入で必要なのは、買えるかどうかではなく、ご自身にとって最適な支払い額かどうかという考え方です。
■家を買おうと決めたらまず初めに事前審査を
住宅購入する上で必要な情報に、借り入れ可能限度額があります。
収入から車など月々返済している額を考慮して、いくらまで借りることができるかを算出します。
言い換えるとご自身の支払い能力です。
ここで間違ってほしくないのが、借り入れ可能限度額ギリギリまで借りましょう、という話ではないことです。
このギリギリの購入が先ほど例に挙げた「身の丈に合わない」という状態です。
借り入れ可能限度額を把握しておくことは非常に重要です。
続いて現在の家計の状況や将来の支出などを見越して、借入希望額を検討します。
この借入可能額はいわゆる物件購入予算というものです。
ローンの返済に不安を感じる方はFPに相談して適切な購入予算を検討すると良いでしょう。
この物件購入予算を考慮しておけば、先ほどの借り入れ可能限度額は必要ないのではないか？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、物件購入予算を安全側に、つまり低めに設定される方がほとんどで、実際に物件探しが本格化すると、物件購入予算が足りない状態に陥ります。
この時に予算重視で、物件の方を考え直す方は問題ないのですが、多くの方が「少しくらいなら…」と物件購入予算を引き上げてしまうのです。
ここで「買いたい」という想いが理性を上回ってしまい、当初の予算よりも大幅にオーバーして、限度額に近づいた「身の丈に合わない」購入になってしまいます。
予め限度額を把握しておけば、物件購入予算を算出した時に、どれくらい余裕があるのかを把握できるので、「いくらくらいなら贅沢しても許容範囲」という余力を持って物件探しを行うことができます。
特に中古住宅を購入してリフォームをお考えの方は、この余力を多めに確保しておかないと、資金不足でやりたいリフォームが実施できないという状況になる恐れがあります。
■住宅の資産価値に目を向ける
物件先行の家探しの弊害はまだあります。
ショッピングに近い感覚で、自己都合の住宅購入になってしまいがちです。
自分が住むための家なんだから、自己都合でいいじゃないかと思われる方がいらっしゃいましたら、一旦物件探しを休憩して、資産価値について冷静に検討することをお勧めします。
借り入れ可能限度額を把握し、物件購入予算を算出するという行為は、お金がテーマのものなので、現実的な問題に直面し、多くの方にとって「面白くない」行為です。
しかし住宅購入においては「やらなければならないこと」です。
夏休みの宿題と同じで、検討するべき事項から目をそらしても、結局のところご自身に問題が降りかかってきます。
特に住宅購入においては、大きな病気や転職、離婚など人生を大きく左右する重要なシーンで問題が顕在化します。
そして多くの方が「この家を買ったのは間違いだった」と後悔するのです。
住宅購入を後悔してしまうのは、住宅の資産価値という側面を考慮しないからです。
資産価値を重視した住宅購入を行えば、必要な時にいつでも売って元に戻すことができるので、買って間違いどころか「この家に救われた」という状況すら起こり得ます。
しかし、先ほどお金の検討は面白くないと書きましたが、資産価値重視の住宅購入もまたあまり楽しいものではありません。
今回はテーマが違うので詳細は省きますが、不動産の価値は立地が全てなので、建物に掛けるお金が少なければ少ないほど、資産価値が目減りしにくい住宅購入と言えます。
だからと言って、ボロボロとは言いませんがそこそこに生活感が残る家をリフォームせずに我慢して住むというのは正しい選択と言えるでしょうか？
資産価値を考慮しつつ、ご自身の満足が得られるように検討する。
自分にとって100点満点の住宅購入ではなく、自分にとっても他人にとっても60点の住宅購入を目指す。
こういうバランスで検討を進めるのに、入口として最適な購入予算をしっかり考えるのが非常にお勧めです。
反対に物件先行にしてしまうと、自己都合を優先する考え方になりがちなのでご注意ください。
■リフォームをしたい方は特に重要です
中古住宅を購入してリフォームすることを検討されている方は、物件代金に加えリフォーム費用についても検討しなければならないので、かなり綿密な資金計画が必要です。
特に注意したいのが追加工事です。
新築と違ってリフォームでは、ある程度壊さないと判断できないことがたくさんあります。
例えばお風呂の交換工事を行う際に、既存のお風呂を解体したら、土台や柱が腐っていたというのは木造住宅ではよくある事象です。
放置する訳にもいかないので、腐っている部分の取り替え工事は「追加工事」として別途費用が発生することになります。
リフォーム業界では目に見えている状態で判断して見積り・契約を行って、工事過程で問題が発生したら追加工事で処理するという考え方が一般的です。
しかし中古住宅購入時のリフォームは予算が限られているので、簡単に追加工事が発生してしまっては困ります。
そこでお勧めなのが、解体しないとわからない部分については、直すことを前提で見積りを取っておくことです。（契約には含めなくて大丈夫です）
このもしかしたら発生するかもしれない金額も含めて、住宅購入予算をオーバーしなければ、購入計画が大きく狂うことはありません。
もちろん解体しても問題がなかったとわかったら、無理に交換工事を行う必要はありません。
この「結果的にリフォームの予算が少し余った」状態が正解になります。
最近ではリノベーションなども流行っているので、昔に比べると中古住宅取引に詳しいリフォーム会社も増えています。
物件が決まってからではなく、早めにリフォーム会社選びも行って、気に入った物件が見つかったら直ぐに相談できる状態にしておくのが良いでしょう。
今回は資金計画についてご説明いたしました。
相談する先は不動産会社がお勧めです。
FPや金融機関でもローン相談を受けてもらえますが、検討している地域の相場観や在庫状況も資金計画を立てる上で必要な情報となります。
自分と相性が良い不動産事業者探しは、インターネットではなかなか難しいので、積極的にコンタクトを取って、まずは信頼できる事業者探しを行うことをお勧めします。
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