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日銀は、7月31日に開いた金融政策決定会合で、政策金利を0.25％程度に引き上げる追加の利上げを決めました。
住宅ローン利用者には影響を与えることになりそうです。
また、フラット35の取り扱いをやめる銀行が増えていますというニュースも見かけました。
我が家も銀行よりかは借入審査が通りやすいフラット35を利用しましたが一時は借入できないかもしれないという危機がありました。
それは土地に別の既存建物がありその建物が登記がされていない為でした。
そこで借入審査でフラット35が使えない物件をしらべてみました。
■検査済証が交付されていない物件
フラット35を利用するには、適合証明書を取得しなければなりません。適合証明書とは、建設または購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを示す書類です。
適合証明書を取得するには、適合証明検査機関に物件検査の申請を行い、合格する必要があります。
適合証明では、以下の5つがチェックされます。
・耐久性・可変性
・省エネルギー性
・耐震性
・バリアフリー性
・安全性・快適性
「どのフラット35を利用するか」によって適用される技術基準は異なるものの、適合しなければ適合証明書は交付されません。
適合証明書が取れない場合は融資を受けられません。
■接道義務規定に適合しない物件
一戸建て、マンションに限らず、原則として「一般道に2m以上接すること」という基準項目があります。
これを「接道義務」といい、建築基準法第43条で規定されています。
建物の敷地は、建築基準法上の道路（幅員4ｍ以上の道路）に2ｍ以上接していなければならないという規定です。
例えば、建築基準法の道路に面しているものの、間口が2ｍ未満であったり、接している道路が建築基準法の幅員4mに満たなかったりするケースでは接道義務を満たしていないと判断されます。
接道義務を満たさなければならない理由として、緊急時に消防車や救急車などの車両が無理なく入れるようにするためです。
ただしケースバイケースで認められることもあるので、判断がつかない場合は取り扱い金融機関に問い合わせて頂ければと思います。
■住宅の床面積が狭い物件
一戸建て住宅などでは70平方メートル以上、マンションは30平方メートル以上という住宅の規模も定められています。
住宅の規模とは、「住宅部分の床面積のみ」で、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積は除かれます。
延べ床面積が70平方メートルに満たない狭小住宅はフラット35を利用できませんが、土地探しの時点でワンフロアの延べ床面積はある程度算出できるため、事前に算出しておくことが大切です。
■住宅の規格や型式が適合しない物件
住宅の規格として、原則2以上の居住室（家具などで仕切れる場合でも可）ならびにキッチン、トイレ、浴室の設置が必須です。
要するに、生活するうえで必要な設備がない建物を購入してもフラット35は利用できないということです。
ちなみにシャワーのみの設置は不可となります。
また、木造の住宅（耐火構造の住宅および準耐火構造を除く）で、フラット35を利用できるのは一戸建てまたは長屋住宅と定められています。
長屋住宅の場合は連棟タイプ（連続建て）も重層タイプも対象です。
二世帯住宅に関しては、住宅内部では行き来できない場合も含め、棟全体を一戸建て住宅として取り扱い、融資・物件検査の申請ができます。
■耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たさない
フラット35では、住宅の構造が耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合しているかもチェックされます。
耐火構造とは、万が一、建物で火災が起きても建物が倒壊せず、周りの建物への延焼を防止できるよう、壁や柱などに耐火性能を備えた構造のことです。
一方の準耐火構造とは、周りの建築物や建築物が火災により加熱を受ける間、消防活動しなくても、壁や柱などの主要構造部が崩壊・倒壊しない性能を備えた構造（省令準耐火構造を含む）をいいます。
また耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔などに関する基準のことです。土台などの木の部分を床下の湿気や雨水の跳ね返りによって腐食しないよう、地面から基礎の上端まで、または地面から土台の下端までの高さが40cm以上あることが条件です。
「湿気がたまりやすい屋根裏に換気孔を2カ所以上設置しているか」なども満たさなければなりません。
いかがでしょうか、いろいろな条件がありますのでフラット35を使いたいと不動産担当者に伝えて頂ければ条件に合った物件を探して頂けると思います。
今後の参考にしていただければ幸いです。
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