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住宅購入＝新築が当たり前だったのは過去の話で、人口減少から家が余る時代になると、中古住宅が有力な選択肢になります。
しかし、中古住宅は不安だという声があるのも事実です。中古住宅流通を活性化させるために国が様々な制度を設けましたが、業界への浸透がいま一つなため、結果的に不安感が根強く残っている結果だと思います。
今回は中古住宅の不安を払しょくするためのインスペクションについてご説明いたします。
インスペクションだけでは全然安心できません
不動産会社のベテランさんはよく「インスペクションはやってもやらなくても同じですよ」というようなことを仰られます。
安心感を得るためにインスペクションを実施するという考えが浸透していますが、インスペクションを行えば安心というのは間違いです。
インスペクションの結果が良ければ安心できるでしょうか？
答えはNOです。
「中古住宅は後から悪いところがどんどん出てきてリフォーム費用がたくさん必要」というのは中古住宅に対するマイナスイメージでよく言われることですが、現在時点の状態を評価するインスペクションで、問題なしと判定されても、その状態がいつまで保てるかはわからない訳です。
インスペクションの結果、不具合箇所が指摘された場合はどうでしょうか。
不具合箇所がわかっても、修繕工事を伴わなければ安心できません。
インスペクションは安心な取引を行うために必要なプロセスであり、それ単体だけを抜き出しても安心感を得ることはできません。
検査と保証が一体の制度
一般に不動産取引におけるインスペクションは、建物状況調査という調査業務を指すことが多いです。
不動産売買契約までに実施して、契約前に行われる重要事項説明に調査報告書の有無に関する項目があり、調査報告書がある場合は、宅建士がその内容を説明します。
売買契約書にも売主・買主双方が確認した事項に関する項目があり、調査報告書がある場合はその旨記載することになります。
不動産の契約実務だけを切り取ると、建物状況調査が単体で存在するように思えるのですが、調査だけを行うのは国が意図した形ではありません。
既存住宅売買瑕疵保険という中古住宅の場合、最長5年、最大1000万円までの保険制度があります。
雨漏れなどの不具合は放置すると建物全体に影響を及ぼすのですが、緊急性の高い不具合とは言えません。
万が一、雨漏れなどが発生しても、それを修繕する費用が用意できていれば、中古住宅の不安を解消できます。
国は「検査と保証が一体」という表現を用いますが、第3者による検査と万が一の保険を合わせることで、中古住宅取引の不安を解消できるのではないかと考えられています。
建物の状態は建築のプロに確認してもらう
結構勘違いしている方が多いのですが、不動産事業者は不動産取引のプロであって、建物の性能や状態の判断は建築士の役割です。
中古住宅取引の不安要素を分解していくと、建物の状態が不透明という問題が出てきます。
マンションの場合は大規模修繕工事で定期的なメンテナンスが行われているのでそれほど不安に思うことはないのですが、戸建ては所有者に委ねられているので、どのような状態なのかは見てみないとわからないのです。
この記事のタイトルがインスペクションが欠かせないとなっていますが、中古住宅なのでどのような状態になっているかわからないため、プロである建築士に見てもらって判断してもらった方が良い、ということになります。
わからない状態のものをそのまま買おうとするから不安を感じます。
わからない状態のまま居住開始してしまうので、いつ悪くなるかわからないと不安を感じてしまうのです。
本当は購入するべき住宅かどうかを判断する材料としてインスペクションの結果を参考にしたいのですが、築浅の人気物件だと、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまう恐れもあるので、売買契約までにインスペクションが実施できないことも考えられます。
しかし、だからと言って知らないまま住み始めるのも問題がありますので、売買契約までに実施できなくても、売買契約後速やかに調査を行うことをお勧めいたします。
中古だから悪いところは直して住む
インスペクションで不具合が指摘されない住宅はラッキーなのでしょうか。
建物の主要構造部には耐用年数が定められていて、不具合が発生する前に、定期的にメンテナンスするのが良いとされます。
住宅設備などと違い、不具合が顕在化した頃には建物へ深いダメージを及ぼしていることが懸念されますので、壊れるまで使ってよい部分と、一定間隔で修繕するべき部分は分けて判断することが大切です。
現在時点の状態を評価する調査で不具合なしという結果であっても、耐用年数を超えている主要構造部については、住宅購入時にまとめてリフォームしておくことをお勧めします。
問題がない状態の良い物件だけを探すのではなく、中古住宅は何かしら不具合があって当たり前という考えのもと、事前に悪いところを見つけて、必要な修繕を行って住み始めると考えれば、物件選びの選択肢が広がるのではないでしょうか。
気に入った物件を見つけたら、契約前後でインスペクションを行い、悪いところの修繕も含めてリフォームを検討する、こんな流れで進めれば、中古住宅に対する不安はだいぶ解消されるのではないでしょうか。
文中でご紹介した既存住宅売買瑕疵保険は、中古木造戸建てを購入する際にはお勧めの制度なので、ぜひご活用ください。
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